【金陵往事】（087） 土地问题（下）作者：方鸿渐

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书接上回。
“你李阿姨，经常锻炼，所以气色好的。”林市长预计五一要和李岚正式结婚，也就正式接受了侯大伟的“李阿姨”这个称呼，“你们年轻人，不要总是为了工作，而不注意自己的身体，记得经常锻炼锻炼。”
侯大伟心想：我都帮你一起“锻炼”了李岚， 再锻炼下去身体就被掏空了。嘴上马上说：“李叔叔说的对，我到时也提醒林玥玥，她最近项目多，整天就忙着设计。”
“是的，是的，玥玥现在和你合作的不错，我挺高兴的。听她说，你要成立一家地产公司？”林市长主动引导到地产公司话题上。
“是的，就是给我们局投资的那家台湾企业，可以把他们台湾好的地产经验带到大陆来，一起改善大陆老百姓的居住环境。”侯大伟舔着脸说。
“地的事，玥玥回家和我说了。”林市长回到了正题上。
转头看了一下办公室的门，门关得紧，外面一点声音都没有。
“现在城里的住宅用地国家管理日趋严格，都要准备走市场化的流程进行拍卖，这样的话，拿地成本就比较高。现在市里有一家国有企业叫金陵东方玻璃总厂，主要生产“丰收”、“燕牌” 保温瓶。这家工厂已经资不抵债，有1200名员工需要安置，厂区总体面积约4万平米。”林市长分管经济，国有企业的改制也归他分管。
“啊？”侯大伟听说1200名员工要安置就吓了一跳，“我们开发商品房，不是开办工厂啊？”
“我知道，你听我说完呢。”林市长起身从办公桌上拿起一份材料来递给侯大伟。
侯大伟接过来一看：关于金陵东方玻璃总厂破产重组的方案汇报。
“现在这家企业因为经营不善，已经资不抵债，账面净资产负债2000万元，主要是1200名员工需要安置。”林市长说，“我的方案是，你和那个台资投资人沟通一下，你们出资购买这家企业，也就是2000万，就可以获得4万平米的土地使用权。”
“可是1200人怎么安排呢？”侯大伟马上问道，他快速浏览了一下这个破产重组方案汇报。

 
“这家工厂前几年政府为了扶持他们，在开发区给他们免费批了一块工业用地，总面积有200亩地，厂房已经建好了，就等着他们搬家。哪知道，工厂经营亏损的速度比我们想象的快，银行再也不愿意给他们贷款了，新的厂房建好了一直空置在那里。但那块新的厂房产权仍然归玻璃厂所有。因此，你们收购了东方玻璃厂总厂，那块开发区的厂房顺理成章就归你们了。
 
你们成立一家PVC塑钢建材公司，随着大量住宅商品房以及政府办公楼宇的大量新建或改扩建，老旧的铝合金或木制门框都要替换，塑钢门窗是长期风口。你们的塑钢厂我们按照台商投资促进管理办法审批，各种优惠都给足，其中第 1、2 年：企业所得税全免，第 3、4、5 年：所得税减半征收，就是两免三减半。同时，这家公司需要招收大量的工人，你们就此安置玻璃厂的下岗工人。”
 
“可是，我和玥玥对PVC建材行业一点不熟啊？”侯大伟故意把林玥玥拉上。
 
“你不熟，不是玥玥不熟。她们做建筑设计的，这个都是要用到的材料，在装修设计时必须考虑的。”林市长喝了一口茶，“我有个大学同学，现在是大连实德的一个生产基地的厂长，他熟悉全套的生产组织管理。他老家就是金陵的，今年五十刚过，想着回金陵自己创业，刚好你们就一起来做这个项目。”
 
侯大伟马上说：“叔叔，我们现在估计也就是6000万的资金，你觉得够吗？台湾投资商给了4000万，玥玥投了1000万，我这里1000万。”（其实汪慧敏给出的投资额是5000万，但侯大伟不能全说出来，得留点活动资金，万一有缺口好及时补足。）
 
“基本够了。”林市长说，“收购债务2000万，投资新厂包括新设备以及院落的改造，3000万足够了，因为厂房办公楼都是现成的，你们基建部分稍加改造就可以利用。还有1000万安置那些不愿意去新工厂上班的下岗职工，每人20万，就可安置500人。”林市长巴拉巴拉算了一笔账。
 
“那房子前期的开工建设咱们投资？工厂的设备厂房怎么办？”侯大伟问道。
 
“我那个同学会带1000万投入到新工厂，他就占25%的股份。剩余的事，我们审批的土地可以抵押给银行，你们花2000万购买的德国进口设备可以抵押给银行，这样就可以再贷款4000万，公司就可以顺利运作了。到时，我再给银行打个招呼，包括你们开发房地产需要的贷款马上就批。”林市长说道。
 
“最后一个问题，玻璃厂的土地是工业用地，能变成住宅用地吗？那个地段好吗？我的意思那里建好的房子好卖嘛。”侯大伟听得热血沸腾，给林市长这么一规划，这是大生意啊。
 
“这是问题的核心，玻璃厂的土地属性是工业用地。在你们收购签约完成之后，你们立即给市政府打报告，要求将老厂区的土地用于房地产开发，属于新增投资的方式。我们可以再以鼓励台商投资的方式，开市长办公会，将它变成住宅用地。也就是，花了3000万，拿到4万平米的住宅土地和200亩的工业用地。就算住宅部门，平均每平方也就是750元，加上各种税费预计在1000元。如果住房容积率按照2.0 来算，总的房子面积为8万平米，土地成本为500元，房子的建设成本在1000元左右，每平方成本为1500元，那里周边的房价现在是3500-4000元，如果建成精品住宅可以卖到4500元。差不多最后总的开发房地产面积为8万平米，每平方的利润为3000元，利润总和为2.4亿。当然， 一些税是少不了的，但不是问题关键。”林市长一口气解读了房地产开发的关键环节。
 
“至于你说的地段好不好的问题。那里靠近夫子庙，后面就是秦淮河，旁边是秦淮小学、金陵二中、第一医院，房子肯定不愁卖。”林市长笑着解释说。
 
“那个容积率能调整吗？”侯大伟问道。
 
“你小子聪明啊。”林市长笑着说，“市长办公会批准了工业用地转住宅用地，容积率批成2.0，但是你们实际建的时候可以建2.2，这样就多了8000平米可售住房，你们到时只要和规划部门搞好关系，补个流程就行。”
 
侯大伟想了想，反正手续审批完了，司马舰公司负责房子的建设，他们不用垫付一分钱。房子可以分期开发，一期只要奠基，就可以卖楼花。卖完楼花，马上就有钱开发二期，等到二期卖完，剩下的就都是利润。
 
“可是，林叔叔，你这不是5月就要调到淮州做书记，万一后面来不及审批呢？”侯大伟担心地问道。
 
“哈哈，你知道后面谁来做市长吗？”林市长问道。
 
“我不知道。”侯大伟老老实实地说。
 
“财政厅司马厅长来做一把手市长。”林市长说，“他是升官了，我还是平调呢。”
 
林市长之所以知道这件事，是因为有一个很大的秘密他没说，这是后话，表过不提。
 
侯大伟心里暗自高兴，欧阳老爸来做市长，自己的事还不是一帆风顺？“叔，不一样，你去做书记，那是一把手；司马厅长来做市长，是升官了，怎么说也是二把手。”
 
“哈哈。”林市长也有点暗自得意，心里想：自己下去一任书记，只要不出什么幺蛾子，肯定还会晋升的，也不在乎这两三年。
 
“这个是我同学的电话，他叫周峰，你回头和他联系马上考虑成立公司的事。下周就可以考虑和东方玻璃厂签署收购，我会在离任前帮你们把所有的手续审批完”
 
“叔，我想，你去淮州任书记，我们的建材是不是也可以卖到淮州啊。”侯大伟故作疑惑的问道。
 
“当然，统一大市场。你只要合规经营，哪里不能卖？”林市长继续叮嘱道，“我都给你规划好了，你要扎扎实实地落实好就行。”
 
侯大伟一下子看到了淮州的大市场，当然，再去那里开发房地产难道有什么问题吗？
 
“那个叔，你可不能和李局说，让她知道我在外面做生意多不好啊。”侯大伟装着为难地说。
 
“担心什么？她难道不希望你和玥玥成功啊？”林市长笑着起身。“对了，你走的时候记得和周秘书再沟通以下，下次有什么急事直接打电话给他。”
 
这时林市长电话响起来了，他拿起电话，“嗯嗯，好的，好的，晚上我准时到。”
 
挂了电话，他纳闷地问侯大伟：“哎，你们局里的谭局长怎么住院了，什么毛病啊？”
 
侯大伟装着一愣，说道：“我不知道他住院了，上周还给我们开会布置工作，精神好的很呢。”
 
晚上你李岚阿姨说要拉着我一起去医院看看他。
 
侯大伟一想就明白了：让林市长出面看望谭局长是假，摆明她和林市长的关系是真，下一步的要求是压迫谭局长推荐李岚任副局长主持工作，否则《江南春图》就不会那么善终。这是步步谋划，步步惊心，步步高升呢。
 
想到这里，侯大伟知道同学的新闻报道必须抓紧了，要赶在谭局长正式病退申请之前播出，这样才能起到他们想要的效果。
 
林市长客气的把侯大伟送到大门口，叮嘱周秘书亲自送到市政府大门外。周秘书很是吃惊，没想到市长对这个毛头小伙子这么看重，在办公室里谈了半天，而且笑容满面亲自送出办公室，并叮嘱自己送到门外，这是何方圣神？
 
周秘书不敢托大，把侯大伟送到大门外，热情地说：“以后有事尽管找我。”
 
侯大伟客气地握了手，非常感谢周秘书的热情，双方约了下次一起吃饭。
 
侯大伟吹着口哨晃晃悠悠地回去了。

贴主:jackcheng2019于2026_09_29 20:09:35编辑